OPINI: Sekelumit Aspek Perpajakan Sektor Properti

Oleh: Waluyo, S.E.,M.E.

Praktisi Perpajakan tinggal di Lippo Cikarang Bekasi

Papan (properti) adalah salah satu kebutuhan primer masyarakat, yang juga merupakan produk investasi yang cukup menjanjikan, khususnya jenis properti real estate seperti rumah, tanah dan bangunan lainnya. Nilai aset yang terus meningkat, fluktuasi harga yang jarang terjadi, ditambah risiko yang relatif rendah menjadikan properti salah satu produk investasi yang didam- idamkan masyarakat.

Bank Indonesia (BI) menyatakan Hasil Survei Harga Properti Residensial ( SHPR ) menyatakan bahwa harga properti residensial di pasar primer pada triwulan I 2025 turun. Hal ini tercermin dari Indeks Harga Properti Residensial ( IHPR ) pada triwulan I 2025 yang tumbuh sebesar 1,07 persen (yoy) atau lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan IV 2024 sebesar 1,39 persen (yoy). “Perkembangan harga properti tersebut dipengaruhi oleh penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan I 2025 yang meningkat, terutama rumah tipe kecil, di tengah penurunan penjualan rumah tipe menengah dan besar,” ujar Departemen Komunikasi BI, Ramdan Denny Prakoso dalam keterangannya, Selasa (6/5).

Secara keseluruhan, penjualan properti residensial tercatat tumbuh sebesar 0,73 persen (yoy), meningkat dari triwulan sebelumnya yang tercatat kontraksi sebesar 15,09 persen (yoy). Sementara dari sisi pembiayaan, survei menunjukkan bahwa sumber utama pendanaan untuk pembangunan properti residensial masih berasal dari dana internal pengembang, dengan pangsa mencapai 77,28 persen. “Dari sisi konsumen, sebagian besar pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 70,68 persen dari total pembiayaan,” pungkasnya.

Setiap transaksi yang dilakukan dalam lingkup bisnis berpotensi akan dikenai pajak. Dalam bisnis properti dengan adanya transaksi jual beli properti, maka dikenal subjek dan objek pajak. dimana subjek pajak yang dimaksud terdiri dari penjual dan pembeli. Sedangkan untuk objek pajaknya adalah properti yang digunakan dalam transaksi tersebut. Pihak yang menjual properti akan dikenai beban pajak karena menerima uang atau penghasilan dari transaksi jual beli yang dilakukan. Sementara itu, pihak yang membeli properti akan dikenai beban pajak karena menerima barang kena pajak yaitu properti. Berikut ini pajak yang umumnya akan dikenakan kepada pengusaha properti yang meliputi:

1. Pajak yang dibebankan kepada pengusaha properti;

1. Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat (2) Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangungan (PHTB)

PPh Final atau Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan adalah pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diterima selama tahun berjalan. Besarnya tarif PPh Final 4 ayat (2) PHTB sesuai Peraturan Pemerintah No.34 Tahun 2016 jo PMK-261/PMK.03/2016 sebagai berikut :

• 2,5 % dari Nilai Pengalihan selain rumah sederhana dan rumah susun oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
• 1 % dari Nilai Pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
• 0% dari Nilai Pengalihan kepada Pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, BUMD yang mendapatkan penugasan khusus dari Kepala Daerah.

2. Pajak Bumi Bangunan (PBB)

PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

Besarnya nilai PBB tergantung lokasi, bisa dilihat di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Untuk mengetahui besaran biayanya, ketahui dulu dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), di mana dalam SPPT tercantum besarnya NJOP dan besarnya PBB yang harus dibayar tiap tahun. Berikut contoh perhitungan pajak real estate berupa PBB:

• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) :  2.015.000.000
• NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) : 15.000.000
• NJOP untuk perhitungan PBB : 2.000.000.000
• PBB yang terutang adalah 0.2 % x 2.000.000.000 = 4.000.000

Bisa dilihat bahwa jika memiliki properti dengan nilai NJOP sebesar 2.049.175.000 maka kewajiban membayar PBB/tahun hanya Rp4.060.350.

B. Pajak Properti yang Ditanggung Pembeli Properti ;

1. Pajak Properti Berupa PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Pajak properti yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang atau jasa dalam peredarannya dari produsen ke konsumen. PPN dibayar oleh pembeli dan dipungut oleh penjual yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) kemudian menyetorkan ke Kas Negara.

Di bidang properti PPN dikenakan terhadap properti primary yang dijual oleh pengembang ke konsumen. Jadi transaksi jual beli properti secondary atau rumah seken tidak dikenakan PPN. Besarnya PPN adalah 11 % dari Nilai Peralihan.

Kecuali peralihan hak untuk rumah sederhana tidak dikenakan PPN. Rumah sederhana yang dimaksud di sini adalah rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah. Rumah ini dikenal juga sebagai rumah subsidi karena pembelian disubsidi oleh pemerintah dalam bentuk:

• Harga rumah dibatasi, contohnya untuk perumahan di Pulau Jawa dan Sumatera harga perumahan subdisi adalah 116,5 juta rupiah
• Uang muka yang rendah, hanya sekitar 1% dari harga rumah. Dengan demikian untuk membeli rumah masyarakat berpendapatan rendah (MBR) hanya perlu menyediakan uang muka sekitar 1 juta ditambah dengan biaya lain seperti BPHTB, biaya PPAT/Notaris, biaya provisi dan administrasi bank yang jumlahnya tidak lebih dari 4 juta. Sehingga untuk membeli rumah masyarakat cukup menyediakan uang 5 juta saja
• Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rendah sehingga cicilannya ringan. Bunga KPR 5% lebih rendah dibandingkan bunga KPR untuk perumahan non subsidi yang masih di atas 8% bahkan sampai di atas 10%

2. PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah)

PPnBM dikenakan pada barang yang tergolong mewah yang dilakukan oleh produsen untuk menghasilkan atau mengimpor barang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.

Di bidang properti, PPnBM hanya berlaku untuk primary product (rumah atau produk properti lainnya) dari developer ke konsumen, tidak berlaku untuk transaksi antara individu atau secondary product.

Berdasarakan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

PPnBM yang termasuk kelompok tarif 20% merupakan hunian mewah seperti rumah mewah, kondominuim, apartemen, town house, dan semacamnya. Berikut ini rinciannya:

• Rumah dan town house dari jenis nonstratatitle dengan harga jual senilai Rp20.000.000.000 atau lebih.
• Apartemen, town house dari jenis strata title, kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual sebesar Rp10.000.000.000 atau lebih.

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dimana perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Besarnya BPHTB adalah 5% dari Nilai Transaksi. Dimana Nilai Transaksi dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besarnya    NPOPTKP   berbeda – beda   setiap  daerah,  Formulanya :   BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP).

1. Insentif Perpajakan Sektor Properti

Pemerintah resmi memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk tahun anggaran 2025. Ketentuan tersebut diatur melalui penerbitan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2025 (PMK-13/2025) yang mulai berlaku tanggal 4 Februari 2025. Perpanjangan insentif ini merupakan keberlanjutan kebijakan insentif PPN yang sebelumnya telah diberikan pada tahun 2023 dan 2024.

Melalui penerbitan PMK-13/2025 maka atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang dilakukan mulai tanggal 1 Januari sampai dengan 30 Juni 2025 akan mendapatkan insentif PPN-DTP sebesar 100% atas PPN terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Sedangkan penyerahan mulai 1 Juli sampai dengan 31 Desember 2025 akan mendapatkan insentif PPN-DTP sebesar 50% atas PPN terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Ketentuan selengkapnya terkait hal ini dapat dilihat di salinan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2025 dapat diunduh di laman landas www.pajak.go.id.

Demikianlah sekelumit aspek perpajakan yang terkait dengan usaha di bidang properti, mari kita penuhi hak dan kewajiban pajak kita dengan tepat dan akurat demi Indonesia yang lebih baik.

Pajak Tumbuh Indonesia Tangguh

Pajak Kita  Untuk Kita

**) Ini adalah pandangan pribadi tidak mewakili institusi tempat penulis bekerja.